Tutela dell’acquirente di immobili in costruzione
Sommario |
Il presente articolo riassume l’iter legislativo che ha consentito l’approdo ad una tutela concreta dell’acquirente di immobili da costruire. L’analisi muove dalla situazione di fatto che ha reso necessario un capillare intervento del legislatore e si snoda attraverso gli istituti che sono stati adottati negli anni per realizzare questo obiettivo di tutela. Partendo dalla trascrivibilità del contratto preliminare e dalla legge sulla multiproprietà, si giunge al gradino finale del decreto legislativo 122 del 2005, che ha definitivamente inquadrato la materia.
1. Introduzione.
L’introduzione del d.lgs 122 del 2005 (1), relativo alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, ha dato definitiva soluzione al problema della tutela del promissario acquirente di un immobile. L’intervento legislativo, che costituisce l’approdo finale dell’iter cominciato con la legge 30 del 1997 (2), sembra offrire adeguata tutela all’acquirente, prevedendo una disciplina ricca e articolata, in cui l’aspetto sanzionatorio del comportamento lesivo degli interessi della parte acquirente si combina con la predisposizione di un vero e proprio codice di comportamento per i venditori e di precise garanzie a favore del compratore.
La necessità della tutela del compratore era stata determinata innanzitutto dal ripetersi di comportamenti scorretti da parte dei venditori, i quali promettevano lo stesso immobile a diversi soggetti, determinando, in tal modo, un conflitto di diritti tra i promissari acquirenti. Conflitto che, prima dell’introduzione dell’obbligo di trascrizione del preliminare, era di ben difficile soluzione.
Il problema, poi, risultava ancor più gravoso laddove fosse intervenuto il fallimento dell’impresa di costruzione. L’acquirente, che spesso aveva già versato un anticipo sul prezzo pattuito, si trovava titolare di un mero credito chirografario, ovviamente sottoposto alla falcidia concorsuale. In ogni caso, sebbene non fosse preclusa l’insinuazione al passivo, non era dovuto alcun risarcimento all’acquirente danneggiato dal dissesto al costruttore. Per di più, il contratto preliminare stipulato non era opponibile al fallimento, in quanto caratterizzato da soli effetti obbligatori.
Il decreto legge 669 del 1997, convertito con modifiche nella legge 30 del 1997, costituisce il primo passo verso la tutela dell’acquirente. L’effetto prenotativo che consegue alla trascrizione del contratto preliminare consente di risolvere eventuali conflitti tra diversi acquirenti dello stesso bene e di anticipare la pubblicità degli eventi connessi alla circolazione dell’immobile sin dalla stipula del preliminare.
Quanto agli inconvenienti provenienti da una declaratoria di fallimento a carico dell’impresa venditrice, il decreto concedeva all’acquirente un credito privilegiato sull’immobile oggetto di preliminare.
Per quanto necessario, l’intervento legislativo non riuscì a dare una risposta definitiva in termini di tutela dell’acquirente, in quanto i costi notarili e di trascrizione nonché la possibilità per i curatori fallimentari di non subentrare nel preliminare o – peggio – di esperire la revocatoria fallimentare rendevano la trascrizione del preliminare strumento inidoneo ad una tutela piena dell’acquirente di immobili da costruire.
Per questo si è reso necessario un intervento capillare da parte del legislatore che, con il decreto legislativo 122 del 2005, ha dato una risposta normativa al problema. Risposta che avrà ben presto dei notevoli impatti sociali, dal momento che numerose sono state le famiglie italiane danneggiate dai fallimenti di imprese immobiliari (3).
2. La trascrizione del contratto preliminare.
La trascrivibilità del contratto preliminare costituisce il primo stadio della tutela del promissario acquirente di un immobile da costruire. Tale forma di tutela, per quanto se ne sia già anticipata l’insufficienza, ha costituito un passaggio necessario per la recente disciplina della materia. Ciò è ancor più evidente laddove si consideri che, prima del d.l. 669/96, non vi era alcuna garanzia per chi acquistasse un immobile in fase di costruzione.
L’intervento legislativo ha novellato in più punti il codice civile e ha aggiunto il comma 5 all’art. 72 della legge fallimentare.
La necessità di una previsione espressa nel senso della trascrivibilità del contratto preliminare viene dal fatto che l’elenco degli atti soggetti a trascrizione, di cui all’art. 2643 c.c., è considerato tassativo e non prevede il contratto preliminare. Ciò comportava, prima della novella, che il compratore – il quale temesse la possibilità di veder alienato il medesimo bene ad altro soggetto – trascrivesse la domanda giudiziale volta a richiedere la sentenza costitutiva del trasferimento non operato spontaneamente, impedendo, così, al venditore qualsivoglia atto di disposizione.
Il nuovo articolo 2645-bis ha ammesso la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto i primi quattro numeri dell’elenco del 2643, purchè risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
L’effetto immediato di tale operazione è in sostanza un “effetto prenotativo”, nel senso che il preliminare trascritto secondo le regole del codice civile e seguito dalla trascrizione (4) del contratto definitivo o di ogni altro atto esecutivo del precedente impegno a contrarre nonché della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare stesso prevale “sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare”.
La norma prevede anche un riferimento ai preliminari di vendita relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione (5), per i quali sarà necessario indicare “la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi. Omissis, la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonchè alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.”
Dopo aver precisato modalità e requisiti per la trascrizione, la novella riconosce, all’art. 2775-bis, un privilegio speciale sull’immobile oggetto di preliminare trascritto e non eseguito, conferendo così una tutela maggiore in sede di concorso fallimentare, nel caso in cui la curatela abbia deciso di sciogliere il contratto. Tale garanzia subisce, però, due limiti, in quanto la norma la riconosce “sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell’intervento nella esecuzione promossa da terzi. Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto del bene immobile nonchè ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell’articolo 2825-bis.”
Quanto ai profili fallimentari della novella, è stato introdotto il comma 5 dell’art. 72, il quale prevede che “Qualora l’immobile sia stato oggetto di preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile e il curatore, ai sensi del precedente comma, scelga lo scioglimento del contratto, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’articolo 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento”.
Senza dubbio, l’introduzione della novella legislativa ha contribuito a offrire una maggiore tutela al soggetto acquirente, sia sul piano più strettamente civilistico che su quello fallimentare. L’effetto prenotativo che discende dalla trascrizione del preliminare, infatti, costituisce in ogni caso titolo di preferenza in qualsivoglia conflitto di diritti, anche quando non si sia verificata una “doppia vendita”. Chiaramente, l’opportunità di uno strumento siffatto è ancor più evidente nel conflitto di cui si discute, cui l’introduzione della trascrivibilità del preliminare ha cercato di porre fine.
L’inconveniente – e di qui l’insufficienza della tutela – viene piuttosto dai costi legati alla trascrizione (6) e alle spese notarili, che hanno reso difficile una capillare diffusione dello strumento nel mercato. Le parti contrattuali, spesso, hanno continuato a far uso della più semplice – ma meno garantita – scrittura privata.
Per quanto tale situazione sia stata effettivamente riscontrata nella prassi, non si comprende la ragione di un tale rilievo. La realtà contrattuale immobiliare da tempo è caratterizzata dalla necessità della trascrizione per la certezza dei rapporti giuridici e della posizione delle parti. Quindi, non si vede come la trascrizione di un preliminare possa avere delle difficoltà maggiori rispetto a quella di un qualsiasi altro atto di cui all’elenco del codice civile.
Piuttosto, ben più spinosa è la questione legata agli inconvenienti che potrebbero sorgere in caso di fallimento dell’impresa di costruzione. Per quanto il riconoscimento di un privilegio in capo all’acquirente lo pone in una situazione di maggior garanzia rispetto al mero chirografo, non si può negare che problemi potrebbero derivare dall’insinuazione al passivo, dalla possibilità da parte della curatela di esperire la revocatoria fallimentare e di sciogliersi dal contratto stipulato.
Tutto ciò (7), quindi, giustifica la soluzione approntata dal legislatore con il recente decreto 122.
3. La legge sugli acquisti in multiproprietà. Cenni.
Il d.lgs 427 del 9 novembre 1998 ha costituito il passo successivo verso una tutela piena e concreta dell’acquirente di immobili da costruire o in fase di costruzione.
In attuazione della Direttiva 94/47/CE, tale intervento legislativo (8) contribuisce a tracciare un quadro della disciplina della multiproprietà, sino ad allora assente nell’ordinamento italiano, e a fornire una tutela del contraente debole, inteso come colui che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale.
L’importanza di questo decreto nel processo di evoluzione della tutela dell’acquirente di immobili è data non tanto dalla materia quanto dalla struttura normativa e dagli strumenti adottati dal legislatore per la protezione dell’acquirente.
Ciò è ancor più vero laddove si consideri – e questo sarà più evidente in prosieguo – che lo schema adottato in tema di multiproprietà è stato ripreso nel recente decreto legislativo 122/2005 (9).
Il canovaccio costruito dal legislatore innanzitutto inquadra sul piano definitorio i soggetti e l’oggetto del contratto, offendo indicazioni circa la nozione di venditore, compratore, contratto e bene immobile. Non si è trattato del rispetto di una esigenza di mera forma, ma piuttosto si è voluto delimitare con precisione l’ambito di applicazione delle norme decretali, soprattutto in un settore, come quello della multiproprietà, ancora inesplorato dalla legislazione.
Più orientato alla tutela delle parti, ma non scevro di contributi alla certezza del diritto, è il riferimento al contratto, sia sul piano della forma che del contenuto. Passando brevemente in rassegna gli istituti contemplati dal decreto, è evidente come soluzioni quali l’obbligo di informativa da rendere al cliente, il recesso ad nutum, il divieto di esigere anticipi o caparre fino alla scadenza dei termini per il recesso, l’obbligo di fideiussione bancaria o assicurativa nel caso di immobili in costruzione a garanzia dell’ultimazione dei lavori, la nullità dei patti di esonero da responsabilità per il venditore o la predisposizione di sanzioni amministrative in caso di violazione di alcune norme, siano orientate alla tutela dell’acquirente, data la posizione di “inferiorità contrattuale” in cui questo versa in circostanza di acquisto di multiproprietà.
Al di là della validità di suddette soluzioni nell’ambito di applicazione del decreto, una considerazione è d’obbligo:il fatto che il legislatore, a distanza di sette anni, abbia ripreso certi modelli è senza dubbio indice di un’inversione di tendenza nella contrattualistica immobiliare e non solo. La realtà economica del contratto è oggi dominata dalla tutela della parte debole e dall’obiettivo di riequilibrare le posizioni contrattuali, anche con interventi “forti” da parte del legislatore.
4. La legge delega del 2004 e la tutela del promissario acquirente.
Il decreto legislativo 122 del 2005, attuativo della delega contenuta nella legge 122 del 2004, costituisce l’approdo del lungo iter legislativo cominciato con l’obbligo di trascrizione del preliminare avente ad oggetto un diritto reale. Ovviamente, per apprezzarne l’efficacia e la bontà delle soluzioni da esso adottate, sarà necessario attendere un’applicazione consolidata delle norme in esso contenuto e l’indispensabile vaglio della giurisprudenza.
Nel frattempo, all’interprete è concessa un’analisi del testo e un’ipotesi di applicabilità delle norme, nonché una disamina delle criticità che potrebbero derivare dagli strumenti predisposti dal decreto stesso per la tutela dell’acquirente di immobili in fase di costruzione.
È indubbio, comunque, che tale soluzione legislativa sia un importante passo avanti per allineare l’Italia al contesto europeo, dal momento che per anni il nostro Paese ha costituito il fanalino di coda della tutela dell’acquirente di immobili (10) e nella tutela del consumatore in generale.
Negli anni precedenti l’introduzione della normativa, le associazioni di difesa del consumatore (11) avevano rilevato un numero sempre crescente di famiglie coinvolte nel fallimento di imprese di costruzione e diverse voci si erano levate al fine di ottenere una tutela stringente dei consumatori, in linea, peraltro, con il principio costituzionale di salvaguardia del risparmio per l’acquisto della casa.
Le forti pressioni degli organismi di tutela e l’evidente necessità della tutela hanno determinato, sul piano istituzionale, proposte di legge sin dal 2001, con il disegno di legge AC-38 (12), che, in particolare, si proponeva di “tutelare i cittadini che si associano a cooperative edilizie per la costruzione della propria abitazione e che troppe volte non riescono a vedere realizzata la casa, perdendo rilevanti somme di denaro” (13).
La svolta definitiva si deve, poi, alla legge 2 agosto 2004, n. 210 (14) “Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, la quale, riprendendo uno schema già visto nella disciplina sulla multiproprietà, ha delineato la cornice entro cui l’intervento governativo avrebbe dovuto dare una risposta definitiva al problema.
Con il decreto 122 del 2005, finalmente anche l’Italia dispone di una disciplina ad hoc per il consumatore della compravendita immobiliare.
Dalla lettura del testo normativo emergono chiaramente le linee guida che il Governo ha successivamente seguito nella redazione del decreto.
In sintesi, si possono elencare i seguenti punti:
- inquadramento dell’ambito di applicazione della disciplina mediante definizione di soggetti e oggetto del contratto;
- previsione di una fideiussione in favore dell’acquirente in caso di acquisto di immobile da costruire;
- assicurazione dell’immobile a beneficio dell’acquirente;
- indicazione del contenuto del contratto preliminare;
- limiti di esperibilità dell’azione revocatoria in circostanza di fallimento dell’impresa di costruzione;
- istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire.
L’inquadramento della disciplina viene fatto mediante la tecnica della definizione. L’articolo 2 della legge delega prevede una serie di definizioni, relative all’”acquirente”, al “costruttore”, alla “situazione di crisi” in cui versa l’impresa e agli “immobili da costruire”. Oltre a questa indispensabile premessa definitoria, che consente di circoscrivere l’ambito di applicazione della disciplina, è prevista un’indicazione in merito all’oggetto del contratto. L’art. 4, infatti, prevede che la disciplina si applichi “ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto”.
Importante è il riferimento fatto dalla delega alle garanzie che il venditore è tenuto a prestare. In sostanza, la legge si preoccupa di offrire una tutela fattiva e reale al consumatore, inteso come soggetto debole del rapporto contrattuale, che combina l’elemento più strettamente garantista con aspetti relativi ad azioni che potrebbero danneggiare lo stesso consumatore, quali, per esempio, la revocatoria fallimentare. Si tratta della risposta concreta alle criticità emerse nell’analisi della trascrizione del contratto preliminare, che dovrebbe, almeno in teoria, offrire una tutela forte all’acquirente.
Ancora, merita di essere segnalata la proposta di istituire un Fondo di solidarietà che dovrebbe assicurare un indennizzo agli acquirenti danneggiati dalla crisi dell’impresa venditrice.
L’impianto predisposto dalla legge delega si ritrova appieno nel decreto, il quale ne riproduce l’apparato definitorio, nonché la disciplina del contratto, delle garanzie, dei limiti alla revocatoria e del fondo di solidarietà.
Definizioni |
|
Garanzie prestate dal venditore |
|
Oggetto del preliminare |
|
Disciplina fallimentare |
|
Fondo di solidarietà |
|
Sotto il profilo soggettivo, il decreto riproduce il testo dell’art. 2 della legge delega, relativo alle definizioni.
a) L’articolo 1 del d.lgs. 122/2005 definisce anzitutto l’acquirente come “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se’ o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche’ non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”.
b) Per costruttore si deve intendere “l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”
Il decreto, in base alle previsioni sopra indicate, si applica non solo nel caso in cui il venditore costruisca in prima persona, ma anche qualora questi venda immobili costruiti da terzi. Quanto all’acquirente, chiarissima è l’esclusione dei soggetti giuridici che non siano persone fisiche, mentre non è esclusa dalla tutela la persona fisica che acquisti l’immobile nell’esercizio della propria attività professionale o d’impresa. Tale differenziazione, finalizzata alla tutela della parte debole del contratto, è senza dubbio in linea con le indicazioni guida offerte dalla legge delega nonché con gli obiettivi di salvaguardia dell’acquirente emerse nel background legislativo. Eppure, si ritiene che sarebbe stata opportuna una precisazione in tema di acquisti effettuati dall’imprenditore persona fisica, ovvero se si debba fare una distinzione tra società di capitali e società semplici unipersonali.
Per quanto concerne la natura degli immobili oggetto di contratto, la legge non distingue tra immobili ad uso abitativo e ad uso commerciale o professionale. Pertanto, la disciplina si applicherà a qualsivoglia tipologia di immobile.
L’art. 5 completa l’ambito di applicazione prevedendo che le norme degli articoli precedenti si applichino ai contratti aventi ad oggetto “il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.” Come ha precisato la stessa relazione al decreto, è evidente la scelta del legislatore di “esentare le iniziative edilizie in corso da adempimenti e oneri imprevisti in sede di preventivazione.” In sostanza, quasi tutti i contratti di natura immobiliare sono ricompresi nel dettame legislativo.
Definito l’ambito di applicazione, la disciplina del decreto, come del resto quella della legge delega, delinea le principali garanzie che il venditore è tenuto a prestare nella stipula di tali contratti. Il decreto ha ripreso l’impianto “fideiussione – assicurazione dell’immobile”, già previsto in sede di delega.
Secondo le previsioni del decreto, il venditore è tenuto, a pena di nullità del contratto “che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente”, a concedere all’acquirente una fideiussione di importo pari a quanto è stato dal venditore stesso riscosso e a quanto percepirà prima del trasferimento del diritto dedotto nel contratto. La fideiussione, rilasciata dai soggetti indicati nell’art. 3 del decreto, “deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e’ verificata.”
Molto importante è il riferimento del secondo comma del medesimo articolo, che precisa il significato di situazione di crisi. La precisazione è di non poco momento, soprattutto alla luce della recentissima riforma del diritto fallimentare. La nuova legge fallimentare, infatti, introduce come presupposto del concordato preventivo una non meglio definita situazione di “crisi” dell’impresa, che tuttavia deve essere tenuta distinta dalla crisi dell’impresa immobiliare.
L’art. 2, 2° co., del decreto, infatti, prevede che “La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:
- a) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
- b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
- c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
- d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.”
Ben si comprende, dunque, come tale definizione di crisi si differenzi da quella applicabile in sede fallimentare e che si riferisce, piuttosto, ad una situazione intrinseca dell’impresa, ovvero alla difficoltà in cui essa versi e che non è ancora sfociata nello stato di insolvenza. Merita, pertanto, nota la lungimiranza del legislatore che ha precisato questo punto, evitando, così, all’operatore del diritto inutili dibattiti interpretativi.
L’articolo prosegue, poi, con la disciplina “tecnica” della fideiussione che, non tradendo la sua natura di obbligazione accessoria, si estinguerà al momento del trasferimento della proprietà o del diritto dedotto nel contratto.
Alla garanzie della fideiussione si deve aggiungere l’assicurazione dell’immobile, di cui all’art. 4 del decreto. Tale copertura – decennale – riguarda l’immobile successivamente all’ultimazione dei lavori e mira a tenere indenne l’acquirente da eventuali perdite e danni derivanti da vizi di costruzione, rovina o vizi del suolo.
L’art. 6, “Contenuto del contratto preliminare”, individua gli elementi che il preliminare o ogni altro contratto relativo al successivo acquisto dei diritti in questione deve contenere:
- “a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;
- b) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
- c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
- d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
- e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
- f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;
- g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2;
- h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonche’ la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
- i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonche’ di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
- l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
- a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche’ l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
- b) gli elaborati del progetto in base al quale e’ stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.”
L’importanza di individuare, in maniera così analitica, gli elementi del contratto risponde, ancora una volta, ad un’esigenza di tutela della parte contrattuale debole e di certezza del diritto.
Alla medesima finalità si devono le successive due norme, relative, rispettivamente all’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita e al diritto di prelazione riconosciuto all’acquirente in caso di immobile adibito ad abitazione personale.
La legge, cioè, ha voluto ulteriormente alleggerire la posizione dell’acquirente garantendogli un acquisto libero da ogni peso che possa renderne gravoso il godimento. Ancora, in ossequio al principio costituzionale del diritto alla casa, si è voluto concedere un diritto di prelazione in capo all’acquirente per l’acquisto dell’immobile qualora sia stato adibito ad abitazione principale per sé o per un parente di primo grado, da esercitarsi, però, entro il periodo do decadenza di dieci giorni dalla comunicazione da parte dell’autorità che procede alla vendita.
Importantissimo è, poi, il dettato dell’art. 10, in cui si stabiliscono esenzioni e limiti alla revocatoria. Il peso di questa previsione è dato dal fatto che in passato,prima cioè dell’introduzione della disciplina in questione, il rischio per l’acquirente era connesso soprattutto al fallimento dell’impresa. Per quanto fosse possibile beneficiare dell’effetto prenotativo connesso alla trascrizione del preliminare, rimaneva la possibilità in capo alla curatela di revocare l’acquisto, arrecando un sostanziale pregiudizio all’acquirente.
L’introduzione della norma dell’art. 10 esclude, al contrario, la possibilità di revocare gli acquisti di immobili da costruire nei quali l’acquirente intende stabilire la propria residenza, tutelando, ulteriormente, il diritto alla casa.
Ancora in ambito fallimentare, l’art. 11 del decreto aggiunge l’art. 72 bis alla legge fallimentare, in virtù del quale i contratti relativi ad immobili da costruire si intendono sciolti se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione e scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore.
L’ultimo aspetto di novità introdotto dal decreto è l’istituzione di un fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire. Tale istituto mira a garantire un sicuro indennizzo per l’acquirente nel caso in cui sia stato danneggiato dalla crisi del costruttore. La legge richiede una serie di requisiti oggettivi che devono ricorrere congiuntamente per l’accesso alle prestazioni del Fondo, quali:
- “a) aver subito, a seguito dell’insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell’insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall’acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l’acquisto o l’assegnazione dell’immobile da costruire;
- b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire ovvero non averne conseguito l’assegnazione.”
Le norme successive disciplinano i requisiti per l’accesso alle prestazioni del Fondo. Quanto alla struttura, il Fondo è articolato in diverse sezioni corrispondenti ad aree territoriali fissate in un decreto interministeriale. La sua gestione è affidata alla CONSAP (Concessionaria di servizi assicurativi pubblici S.p.A.) dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. L’art. 17 del decreto stabilisce, poi, che ogni costruttore debba contribuire obbligatoriamente al Fondo, in base alle regole indicate nella norma.
La legge, come si può ben vedere dalla sintetica disamina che precede, offre diversi strumenti di tutela del “consumatore”. Per questo motivo, i principi ad essa sottesi sono stati condivisi dalle diverse parti politiche nonchè dalle associazioni di tutela degli acquirenti.
Tuttavia, è stata oggetto di critiche relative ad alcuni aspetti tecnici. Si è ipotizzato, infatti, che la legge avrà scarsa applicazione nella pratica dal momento che in Italia è molto diffusa l’evasione fiscale. In sostanza, dal momento che la maggior parte dei versamenti avverrebbe in mancanza di attestazione, la legge non dovrebbe trovare larga applicazione. La critica, per quanto credibile, risulta però una forzatura. Anzi, come ha giustamente commentato il presidente di Assocond, può essere addirittura paradossale.
Ancora, si è criticato il fatto che la legge abbia concesso tutela solo nel caso di fallimento. In realtà, quella che potrebbe sembrare una disparità di trattamento, è soltanto una modalità per rafforzare un ambito particolarmente delicato, come quello del recupero del credito in pendenza di un fallimento. Non bisogna dimenticare, infatti, che l’introduzione della disciplina è stata voluta anche per ovviare alla situazione dell’acquirente all’indomani di un fallimento del costruttore. Il suo credito non risulta più privo di qualsivoglia tutela, ma ha ora un peso nel concorso fallimentare, proprio grazie al decreto 122.
Si è, poi, criticata la modalità con cui si alimenta il Fondo di Solidarietà, poiché il prelievo è dato da una percentuale calcolata sulle somme oggetto di fideiussione e non sull’intero valore dell’immobile.
Al di là dell’elenco delle critiche che, come per ogni novità legislativa, potrebbe proseguire, il punto da tener presente è che anche il presente decreto è perfettibile e contiene degli elementi che devono essere verificati nella prassi, al fine di valutarne l’effettiva efficacia.
È, però, degno di nota il fatto che sia stata creata una disciplina organica, i cui strumenti operano congiuntamente per realizzare una tutela reale per gli acquirenti.
Dott.ssa Emanuella Prascina
_______________________
Note.
- D. lgs. 20 giugno 2005, n. 122 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005, p. 4.
- D.l. n. 669 del 1996 convertito nella l. 30 del 1997, relativo alla trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto l’acquisto di immobili in costruzione.
- CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire. Disponibile sul sito internet www.notariato.it ; in dottrina si veda TORRENTE A., SCHLESINGER P., Manuale di diritto privato. Milano, 1999, 477 ss.
- Come previsto dallo stesso art. 2645-bis, 3° co., tale “seconda” trascrizione deve avvenire entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. TORRENTE A., SCHLESINGER P., Manuale di diritto privato. Milano, 1999, 477 ss.
- “Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.”
- MILITELLO M., Tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione: dalla trascrizione del preliminare alla recente legge delega. Disponibile sul sito internet www.altalex.it
- Si veda l’articolo critico di BECHINI U., Preliminari trascritti: carta straccia? Disponibile sul sito internet www.federnotizie.org/1998/sett/bechini.htm
- Si veda per tutti MARASCO P.G., Multiproprietà, in Contr. e impresa, 2000, 1024 ss.
- Sottolinea queste analogie PALOMBELLA D., La tutela degli acquirenti immobiliari, in Diritto e giustizia, supplemento al fascicolo 28/2005, 3.
- PALOMBELLA D., op.cit., 3.
- Importante è l’azione svolta dal CO.NA.FI. (Coordinamento Nazionale comitati vittime Fallimenti Immobiliari), nato su iniziativa di alcuni organismi di difesa dei consumatori danneggiati dai fallimenti immobiliari con la finalità di rendere noto il problema all’opinione pubblica e di ottenere una soluzione legislativa, come in altri stati europei.
- PALOMBELLA D., op. cit., sub nota 3, pag. 4.
- La proposta è stata approvata dalla Camera dei Deputati il 9 aprile 2003.
- G.U. 13 agosto 2004, n. 189.
_______________________
Fonti normative
- D.LGS. 20 giugno 2005, n. 122. “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”. Pubblicato in G.U. n. 155 del 6 luglio 2005.
- L. 2 agosto 2004, n. 210. “Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”. Pubblicata in G.U. n. 189 del 13 agosto 2004.
- D.L. 669/1997 convertito nella L. 30/1997 relativo alla trascrizione del contratto preliminare.
- D.LGS. 427 del 9 novembre 1998 relativo agli acquisti in multiproprietà.
Dottrina
- ABATE F., Il contratto preliminare, in Fall., 1998, 11, 139 ss.
- CAMILLERI E., Dal preliminare ai preliminari: la frammentazione dell’istituto e la disciplina della trascrizione, in Contr. e impresa.
- CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire. Disponibile sul sito internet www.notariato.it
- GUGLIELMUCCI L., Privilegio del credito del promissario acquirente, in Fall, 1997, 3, 229 ss.
- MARASCO P.G., Multiproprietà, in Contr. e impresa, 2000, 1024 ss.
- MILITELLO M., Tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione: dalla trascrizione del preliminare alla recente legge delega. Disponibile sul sito internet www.altalex.it
- PALOMBELLA D., La tutela degli acquirenti immobiliari, in Diritto e giustizia, supplemento al fascicolo 28/2005.
- SAGNA A., Fallimento, domanda ex art. 2932 c.c. in sede di gravame e sorte dei rapporti in caso di scioglimento del curatore dal contratto preliminare. Nota a Cass. Civ., sez. I, 29.1.2002, n. 1063, in Giust. civ, 2003, 11, 2565 ss.
- TORRENTE A., SCHLESINGER P., Manuale di diritto privato. Milano, 1999, 477 e ss.
Studi
- SERVIZIO STUDI: PARERI AL GOVERNO N. 388, 2 MARZO 2005, XIV LEGISLATURA. Attuazione della legge 210/2004 recante delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Schema di d. lgs 452 (art. 1, I, l. 210/2004).