REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TRANI
SEZIONE DI ANDRIA
In Persona del Giudice Unico, dott. Paolo Rizzi, ha pronunziato la presente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 10739 del registro generale per gli affari contenziosi dell’anno 2000 posta in deliberazione all’udienza del 4 novembre 2003, con contestuale assegnazione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica scaduto il 12 febbraio 2004 e vertente
TRA
M. R. M., elett.te domiciliata in Bari, via “omissis”, presso lo studio dell’avv. G. G., che la rappresenta e difende come da procura a margine dell’atto di citazione;attrice
E
R. F., elett.te domiciliato in Andria, via “omissis”, presso lo studio dell’avv. D. V., rappresentato e difeso dall’avv. R. B. come da procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;CONVENUTO
NONCHE’
C. D. M.;CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: altri istituti in materia di diritti;
CONCLUSIONI
All’udienza del 4 novembre 2003 così i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni:
per l’attrice “conclude come da atto di citazione, insistendo per l’accoglimento della domanda, con vittoria di spese”;
per il convenuto “conclude riportandosi alle richieste di cui alla comparsa di risposta”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 21-22 dicembre 2000 M. R. M. ha convenuto in giudizio il notaio R. F. e C. D. M., esponendo che: con contratto rogato dal notaio F. in data 23 marzo 2000, rep. 5187, acquistò da C. D. M. un locale ad uso deposito attrezzi agricoli con annesso terreno in agro di Ruvo di Puglia, alla contrada “omissis”, per il corrispettivo di lire 48.000.000, oltre ad un contiguo terreno di proprietà di F. F.; il M. ebbe a garantire la piena proprietà dell’immobile compravenduto e la libertà da vincoli e pesi, ad eccezione della trascrizione n. 25109/17/878 del 29 dicembre 1999 del pignoramento immobiliare in favore della C. A. di G. di Ruvo, asseritamente in corso di cancellazione; il giorno stesso della stipula essa attrice, dopo aver avuto dal notaio F. da lei incaricato, l’assicurazione che le visure eseguite avevano confermato l’inesistenza di ulteriori pregiudizi sul bene, corrispose la somma di lire 14.000.000 ad estinzione del debito dell’alienante nei confronti della C. a mani del legale di quest’ultima e previa rinuncia agli atti esecutivi; il giorno successivo ebbe comunicazione dal legale del creditore che detta rinuncia non avrebbe potuto avere luogo, atteso che nella procedura esecutiva erano stati spiegati due interventi, uno della I. G. C. S.p.A. per lire 21.418.946 ed uno della B. d. S. per lire 69.418.646; ciò nonostante il notaio F., interpellato, rassicuro l’istante che sarebbe a breve intervenuta la cancellazione della trascrizione, sicché eseguì lavori di miglioramento sul fondo compravenduto; la cancellazione in questione, tuttavia, non è mai avvenuta.
Tutto ciò premesso ha concluso chiedendo “A) dichiarare il sig. M. C. e il dott. F. R. responsabili per i danni cagionati alla sig.ra M. per averle venduto gli immobili gravati da trascrizione e per l’effetto: B) condannare il sig. M. e il dott. F. a provvedere a cancellare a propria cura e spese la trascrizione sopra indicata e, in difetto, a rimborsare alla sig.ra M. le somme necessarie per effettuare personalmente la cancellazione, oltre al risarcimento di ogni altro danno; C) condannare i convenuti al pagamento delle spese e competenze di causa”.
Si è costituito depositando rituale comparsa R. F., eccependo l’infondatezza della domanda e chiedendone il rigetto.
In particolare ha dedotto che a seguito del primo incontro avvenuto presso il suo studio per la compravendita degli immobili per cui è causa rilevò la trascrizione di un pignoramento a favore della Coop. A. G. di Ruvo di Puglia ed invitò le parti a provvedere agli adempimenti necessari per la cancellazione, disponendo la partecipazione alla stipula dell’atto di un procuratore del creditore affinché si impegnasse a rinunciare alla procedura esecutiva il giorno successivo.
Ha, inoltre, soggiunto che incaricò l’avv. F. G. di Trani perché verificasse la situazione del debitore con riguardo ai fondi, con particolare riferimento alla esistenza di interventi nella procedura esecutiva, provvedendo ad informare l’acquirente a mezzo dei suoi collaboratori.
Ha, quindi, evidenziato che nel mese di marzo del 2000 e fino alla chiusura della Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Trani nel giorno del rogito, l’avv. G. e il legale della Coop. A. si preoccuparono di effettuare verifiche circa la sussistenza degli interventi in oggetto, che non furono rilevati né all’interno del fascicolo della procedura n. (omissis) R.G.E., né sulla copertina dello stesso, né sui registri dell’ufficio e ricevettero assicurazioni che non ve ne fossero dalla responsabile della Cancelleria.
Ha dedotto che l’avv. M., procuratore del creditore, solo allorché si era recata presso il Tribunale al fine di conoscere la data fissata dal G.E. per la comparizione delle parti e la cancellazione della trascrizione relativa alla procedura esecutiva, rinunciata dalla Cooperativa in data 24 marzo 2000 come da accordi, riscontrò che il precedente 3 marzo era stato spiegato un intervento da parte della I. G. C. S.p.A., mentre l’intervento della B. d. S. è avvenuto solo nel mese di giugno.
Infine, ha rilevato che, venuto a conoscenza della situazione, contattò l’attrice ed il M. perché provvedessero a sistemare la faccenda, verificatasi nonostante la propria condotta diligente, pure dovuta al fatto che mai l’alienante lo aveva messo al corrente della esistenza di ulteriori situazione debitorie a lui facenti capo.
Ha concluso “per il rigetto della domanda e, in caso di accoglimento, per la condanna del sig. M. C. D. a rimborsare al concludente tutte le somme che egli dovesse essere condannato a pagare in favore della attrice, oltre interessi e maggior danno”.
All’udienza del 16 marzo 2001 l’attrice è stata autorizzata alla ricitazione del convenuto M., avvenuta con atto notificato il 29 marzo 2001.
C. D. M. ha, tuttavia, omesso di costituirsi rimanendo, pertanto, contumace.
La causa è stata istruita con produzioni documentali, prova per testi e l’interrogatorio formale del convenuto F. e, all’udienza del 4 novembre 2003, omessa ogni ulteriore attività istruttoria, è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti, con contestuale assegnazione dei termini di giorni 80 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 20 delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, deve essere dichiarata l’inammissibilità della precisazione della domanda, effettuata tardivamente dall’attrice sono nella comparsa conclusionale.
Infatti, “le comparse conclusionali hanno soltanto la funzione di illustrare le ragioni di fatto e di diritto sulle quali si fondano le domande e le eccezioni già proposte” (1) , sicché attraverso di esse la parte non può svolgere alcuna attività per cui sono maturate le preclusioni disciplinate dal codice di rito e che, nel caso di specie, doveva essere svolta attraverso il ricorso alle memorie di cui all’art. 183, comma 5, c.p.c.
Pertanto dovrà essere esaminata solo la domanda introdotta con l’atto di citazione, concernente l’affermazione di responsabilità dei convenuti in ordine alla avvenuta vendita alla M. di immobili gravati da trascrizione con conseguente condanna degli stessi alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli o al rimborso delle spese necessarie, oltre al risarcimento dei danni.
Detta domanda è fondata nei confronti di C. D. M. e deve essere accolta.
Non vi è dubbio che il convenuto, omettendo di dichiarare alla attrice la sussistenza di una propria situazione debitoria idonea a pregiudicare il trasferimento ad essa istante degli immobili di sua proprietà, le ha impedito di realizzare la finalità sottesa all’operazione economica cui era preordinato l’atto di compravendita per cui è causa e non si è in alcun modo attivato per rimuovere detta situazione pregiudizievole.
È, infatti, pacifico che l’acquisito degli immobili ubicati in Ruvo di Puglia, meglio descritti nella parte narrativa della presente sentenza, non potrà essere efficacemente opposta dalla acquirente alla I. G. C. S.p.A., creditrice del M., atteso che l’atto di compravendita è stato stipulato in data 23 marzo 2000 (2) e trascritto il successivo 24 marzo (3), mentre la Banca creditrice dell’alienante in data 3 marzo 2000 ha spiegato intervento nella procedura esecutiva immobiliare n. (omissis) R.G.E. Tribunale di Trani promossa nei confronti del M. da altro soggetto, che ha portato al pignoramento dei beni compravenduti trascritto in data 29 dicembre 1999 al numero (omissis) di registro generale e n. (omissis) di registro particolare.
Conseguentemente l’acquirente potrebbe vedersi sottratti i beni compravenduti assoggettati alla procedura esecutiva su iniziativa del creditore intervento
Pertanto il convenuto dovrà essere condannato a provvedere alla cancellazione della formalità menzionata ovvero, se ciò non faccia, dovrà corrispondere alla attrice una somma necessaria per l’adempimento della formalità.
Non può, invece, essere accolta la domanda di risarcimento dei danni.
La M., pur gravando sulla stessa il relativo onere, non ha addotto alcun elemento a sostegno della pretesa né ha chiesto di essere ammessa a provarne gli elementi costitutivi.
In particolare, l’istante non ha dimostrato che, per effetto dell’intervento della procedura di esecuzione di un terzo creditore dell’alienante, ha subito l’esecuzione forzata e la conseguente perdita dei beni staggiti.
Né tale conseguenza deve dirsi certa, atteso che il debitore può sempre liberare gli immobili gravati provvedendo al pagamento delle somme dovute al proprio creditore.
Per quanto attiene alla domanda proposta nei confronti del convenuto F., notaio rogante l’atto oggetto di controversia, occorre premettere che “per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l’informativa al cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, costituiscono, salva l’espressa dispensa degli interessati dalla suddetta verifica, obblighi derivanti dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché, pur essendo il notaio tenuto, quale professionista, ad una prestazione di mezzi e comportamenti e non di risultato, l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto. Ne consegue che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico. In relazione alla suddetta inosservanza il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad imperizia, cui trova applicazione quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve, essendo inapplicabile l’art. 2236 cod. civ. L’accertamento della violazione del dovere sancito dal secondo comma dell’art. 1176 invece che della ricorrenza di una fattispecie di responsabilità attenuata ex art. 2236 cod. civ. è, comunque, riservato al giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato” (4).
Inoltre, l’affermazione di responsabilità, nel caso di specie, dell’alienante non varrebbe, in astratto, ad escludere una responsabilità concorrente del notaio rogante (5).
Pertanto, occorre verificare se il professionista in concreto si sia comportato secondo gli standard della diligenza che caratterizzano la specifica prestazione professionale richiesta, sicché solo se, ciò nonostante, l’atto non abbia raggiunto il suo scopo il notaio andrà esente da responsabilità.
Orbene, è pacifico ed incontroverso che il notaio F. specificò nell’atto di acquisito da parte della M. dei beni del M., che gli stessi erano liberi da vincoli e gravami, ivi comprese eventuali trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione della “trascrizione n. 25109/17878 del 29 dicembre 1999, contenente pignoramento immobiliare in forza di atto giudiziario del 7 ottobre 1999, in favore della C. A. G. di Ruvo di Puglia, società cooperativa a r.l., in corso di cancellazione, a cura e spese del venditore, avendo la detta Cooperativa rilasciato atto di rinuncia agli atti esecutivi” (6).
Altresì pacifico è che il creditore del M., che aveva attivato la procedura esecutiva immobiliare gravemente sugli immobili oggetto della compravendita, aveva depositato in data 24 marzo 2000 – ovvero il giorno dopo la stipula dell’atto pubblico – presso la Cancelleria del Tribunale di Trani un “atto di rinunzia agli atti esecutivi” relativi alla procedura n. (omissis) R.G.E. nel corso della quale erano stati sottoposti a pignoramento, tra gli altri, anche i beni acquistati dall’attrice.
È pure incontestato che in data 3 marzo 2000 – venti giorni prima della vendita – l’I. G. C. S.p.A. aveva spiegato intervento nella menzionata procedura esecutiva intrapresa dalla Cooperativa di Ruvo di Puglia, mentre la M. non ha contestato che l’intervento della B. d. S. vi è intervenuta successivamente al 23 marzo e, comunque, ha omesso di provare la circostanza contraria, pur incombendo sulla stessa il relativo onere ex art. 2697 c.c.
Orbene, l’esame delle prove raccolte nel corso del giudizio non consente di ravvisare a carico del notaio alcuna responsabilità in ordine al mancato accertamento della sussistenza dell’intervento della I. nella procedura esecutiva sui beni del M.
In proposto, l’avv. F. G. del foro di Trani, escusso in qualità di teste, ha affermato che “verso febbraio-marzo 2000…il notaio F. mi conferì l’incarico informale di verificare l’esistenza di eventuali esecuzioni immobiliari in danno di M. C. D. presso il Tribunale di Trani” (circostanza confermata anche dal teste E. P., collaboratore del notaio) (7).
Nel corso dell’espletamento di detto incarico il professionista ebbe modo di rinvenire presso la Cancelleria del Tribunale ben tre distinte procedure esecutive nei confronti dell’alienante, una delle quali aventi ad oggetto i beni immobili che la M. ha successivamente acquistato.
Il teste ha ulteriormente dichiarato che, dopo il primo accesso presso il Tribunale ed effettuate le prime verifiche, ha continuato “ad effettuare verifiche in ordine ad deposito di eventuali ulteriori interventi fino al giorno precedente la vendita e, forse…nello stesso giorno fissato per la stipula dell’atto di vendita da parte del notaio F.”.
A seguito di tale verifica l’avv. G. verificò che “nel fascicolo della procedura non risultavano ulteriori interventi di creditori rispetto a quelli riscontrati in sede di prima verifica” e che “nessun ulteriore intervento risultava annotato sulla copertina del fascicolo di ufficio” (8).
L’esito dell’accertamento fu tempestivamente comunicato al notaio, affinché lo stesso potesse procedere alla stipula dell’atto, così come dichiarato dal teste P.
Della verifica della sussistenza di interventi nella procedura esecutiva, inoltre, si era occupata anche l’avv. M. D. M., all’epoca dei fatti “difensore della Coop. A. G.” che aveva agito esecutivamente quale creditore principale nei confronti del M., incaricata dal proprio assistito di provvedere alla rinuncia agli atti esecutivi a seguito del pagamento delle somme ad esso dovute dal debitore esecutato.
Il professionista, chiamato a deporre nel presente giudizio in qualità di teste, ha affermato che “M. e M. presero contatti con me al fine di definire la posizione creditoria della mia cliente; dopo di che avrei proceduto a rinunziare al pignoramento per consentire la cancellazione della trascrizione relativa e la vendita del cespite libero da gravami”.
A tal fine esso teste si recò “alle ore 11,30-12,00 del giorno fissato per la stipula del rogito notarile, il 23 marzo 2000…nella Cancelleria esecuzioni immobiliari del Tribunale di Trani per effettuare ulteriori accertamenti in ordine alla circostanza, già verificata nei giorni precedenti durante i quali avevo predisposto tutti gli atti finalizzati alla estinzione della procedura esecutiva…che la mia cliente fosse ancora l’unica creditrice del sig. M. C. D. nella procedura in questione”.
In tale occasione constatò che “non vi erano interventi di altri creditori…mediante controllo e lettura del fascicolo di ufficio che era in Cancelleria…per zelo professionale”. (9)
È stato proprio il teste in esame, successivamente, a scoprire l’esistenza di un intervento spiegato da un altro creditore del M. in data 3 marzo 2000, allorché si era recata presso la Cancelleria del Tribunale di Trani al fine di verificare se il Giudice dell’Esecuzione avesse adottato i provvedimenti conseguenti alla rinuncia alla procedura da parte del creditore pignorante.
Orbene, dalle trascritte deposizioni – della cui attendibilità non vi è motivo alcuno di dubitare in quanto rese in termini precisi e circostanziati da parte di soggetti che hanno appreso direttamente i fatti riferiti – emerge in modo inconfutabile che: 1) – il notaio F., al fine di procedere alla stipula dell’atto si era affidato ad un professionista locale, esperto dunque delle prassi invalse presso la Cancelleria del Tribunale di Trani, al fine di verificare se nella procedura esecutiva intrapresa dal creditore dell’alienante fossero intervenuti terzi soggetti creditori; 2) – il professionista, che ha svolto l’incarico fino al giorno stesso della stipula o, forse, a quello precedente, ha rilevato che nessun intervento vi era stato, esaminando il contenuto del fascicolo della procedura e la relativa copertina; 3) – la medesima verifica era stata effettuata, con il medesimo esito, da un altro professionista anch’esso a conoscenza delle modalità operative del Tribunale di Trani, procuratore del creditore procedente.
Dalle circostanze evidenziate discende come considerazione conseguente che il convenuto, nel diligente svolgimento dell’incarico professionale affidatogli, ha posto in essere tutti gli adempimenti esigibili al fine di far conseguire al contratto redatto la finalità sperata.
Infatti, perché il negozio potesse produrre efficacemente l’effetto traslativo della proprietà, il notaio si era preoccupato di far eseguire le necessarie verifiche presso i Registri immobiliari da parte del suo collaboratore P.(10) e, avuta notizia della pendenza di una procedura esecutiva, presso la Cancelleria del Tribunale di Trani onde accertare la sussistenza di interventi di terzi.
Nel far ciò, inoltre, diligentemente si è avvalso di un professionista qualificato, ovvero di un avvocato del foro di Trani, a conoscenza della prassi e del funzionamento del Tribunale, il quale, dal canto suo, ha condotto gli accertamenti richiesti fino al momento di stipula del rogito.
Tutti gli accertamenti predisposti non avevano evidenziato alcun motivo per cui il notaio avrebbe dovuto astenersi dal confezionare l’atto o avrebbe dovuto dissuadere l’attrice dall’acquisito.
Pertanto, se ciò nonostante la vendita non ha raggiunto lo scopo sperato, cui era stata predisposta l’attività menzionata, alcun rimprovero può essere mosso al professionista poiché è di tutta evidenza che costui non può conoscere ciò che è emerso al momento del controllo esperito ma solo successivamente alla stipula.
D’altra parte, a caratterizzare di eccezionalità la situazione dannosa per la M., soccorre una ulteriore considerazione.
Il teste L. M., operatore amministrativo presso la Cancelleria Esecuzioni del Tribunale di Trani, ha riferito che “è possibile che un intervento spiegato in una procedura esecutiva non venga inserito immediatamente nel fascicolo perché quest’ultimo può essere momentaneamente fuori posto; trattasi in ogni caso di fatti eccezionali, in quanto gli interventi vengono immediatamente inseriti nel fascicolo di ufficio e contestualmente annotati sulla copertina del fascicolo stesso; ciò anche sollecitando la collaborazione degli avvocati per ricercare il fascicolo che eventualmente si trovi fuori posto; non so dire entro quanto tempo avviene l’inserimento degli interventi nel fascicolo d’ufficio” (11).
La dichiarazione trascritta, conferma che la normale prassi osservata dalla Cancelleria è quella di inserire “immediatamente” l’atto di intervento nel fascicolo della procedura e di eseguire la relativa annotazione sulla copertina dello stesso, a meno che il fascicolo non si trovi momentaneamente fuori posto.
Sicché deve ritenersi del tutto eccezionale quanto accaduto nel caso di specie e, certamente, neppure prevedibile da parte dello stesso avvocato G. il quale ha svolto le sue ricerche nel fascicolo e sulla relativa copertina, senza che vi fossero particolari elementi per i quali avrebbe dovuto chiedere ulteriori informazioni agli operatori dell’Ufficio.
A revocare in dubbio quanto evidenziato non soccorrono le dichiarazioni rese dal teste M., fratello della attrice, il quale ha dichiarato che aveva avuto notizia dell’esistenza dell’intervento “o il giorno dopo, o due giorni dopo la stipula” e che il notaio aveva rassicurato l’acquirente circa la cancellazione della trascrizione (12).
Infatti, dette dichiarazioni non consentono di ritenere la falsità di quanto affermato dagli altri testi, circa la mancata presenza dell’atto di intervento prima della stipula dell’atto.
Né, la rassicurazione del notaio può in qualche modo implicare una confessione circa una sua eventuale responsabilità in ordine a quanto accaduto, pure in relazione alla genericità della circostanza riferita.
Pertanto, nei confronti del F. la domanda deve essere rigettata.
Sussistono giusti motivi e d’equità per compensare integralmente le spese di lite tra l’attrice e il convenuto F., attesa la peculiarità della fattispecie che ha reso necessario lo svolgimento dell’istruttoria al fine di escludere la responsabilità del notaio che, apparentemente e prima facie, sembrava sussistere.
Quanto alle spese tra l’attrice e il convenuto M., essere seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.
P.Q.M.
Il Giudice unico di Trani, sezione di Andria, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da M. R. M. con atto di citazione notificato il 21-22 dicembre 2000 nei confronti di R. F. e C. D. M., rigettata ogni diversa istanza, così provvede:
Accoglie la domanda nei confronti di C. D. M. e per l’effetto, condanna C. D. M. a provvedere alla cancellazione della trascrizione n. 25109 registro generale e 17878 registro particolare del 29 dicembre 1999 presso la Conservatoria del Registri Immobiliari di Trani ovvero a rimborsare a M. R. M. le somme necessarie per effettuare della cancellazione;Rigetta la domanda nei confronti di R. F.;
Dichiara compensate le spese di lite tra M. R. M. e R. F.;condanna
C. D. M. alla rifusione delle spese di lite in favore di M. R. M. che liquida in complessivi euro 3.656,34 di cui euro 156,34 per spese, euro 1.000,00 per diritti ed euro 2.500,00 per onorari di avvocato, oltre rimborso spese generali, IVA e CAP come per legge.
così deciso in Andria, addì 6 aprile 2004
Il Giudice
Dott. Paolo RIZZI
Note richiamate in sentenza